piątek, 10 lutego 2017

TRITON - przed radykalną zmianą

Triton Development dotychczas mógł kojarzyć się z nieustającymi stratami, ale już niedługo powinno to się zmienić, gdyż w najbliższych miesiącach grupa zakończy budowę osiedla Triton Winnica i wreszcie powinien pojawić się zysk.

Niedawno bankier.pl przygotował zestawienie spółek z najdłuższą serią strat (link):


Spółka
Ostatni kwartał z zyskiem
Liczba kwartałów bez zysku
Stopa zwrotu w okresie bez zysków
Miejsce w rankingu popularności
PETROLINVEST
2008/2Q
33
-99,9%
11
TRITON
2011/3Q
20
-71,3%
432
MABION
2011/3Q
20
+700,41%
96

Jak widać spółki totalnie się od siebie różnią pomimo, że wszystkie od dawna nie zarabiają. O ile Petrolinvest i Mabion są bardzo popularne, to Tritonem mało kto się interesuje pomimo, że jest na giełdzie już 18 lat.
Spółka na przełomie 2006/2007 postanowiła skupić się na działalności deweloperskiej, przybrała nazwę TRITION DEVELOPMENT, rozpoczęła budowę apartamentowca TRITON PARK w Warszawie przy ul. Grójeckiej i ugrzęzła w nim przez kolejne 10 lat do dzisiaj.
Inwestycja rozpoczęta w okresie boomu deweloperskiego z pierwotnymi założeniami sprzedaży mieszkań po kilkanaście tysięcy zł za metr i dużymi kosztami realizacji została z problemami ukończona dopiero w 2010 roku już w nowej sytuacji na rynku deweloperskim po krachu w 2008 roku. W efekcie zamiast dużych zysków i kolejnych inwestycji było żmudne, powolne sprzedawanie mieszkań po kosztach i ponoszone nieustannie straty.
Spółka przez ostatnie lata uzyskiwała dochody ze sprzedaży mieszkań w Triton Park oraz z czynszu od wynajmowanych apartamentów. Marża na sprzedaży wynosiła ok. 0 zł (nie licząc jednorazowych wydarzeń). Tym samym nie miała szans na pokrycie kosztów sprzedaży, ogólnego zarządu i kosztów finansowych. 
 


Koszty administracyjne i sprzedaży wynosiły średnio 5 mln zł rocznie, natomiast koszty finansowe mocno spadały, gdyż środki ze sprzedaży pozwalały na obsługę kredytu inwestycyjnego w PKO BP. Ostatnia spłata została zrealizowana w I półroczu 2016 roku.

Co zatem czeka Triton w 2017 roku skoro do tej pory co kwartał jest strata?

Raporty za IV kw. 2016 r. i I kw. 2017 r. pokażą stratę, ale już za II kw. 2017 r. powinien być zysk, gdyż wtedy zostaną zaksięgowane pierwsze przychody ze sprzedaży mieszkań w nowej inwestycji Triton Winnica.
TRITON WINNICA


                          stan na 26-11-2016                                                  wizualizacja                                                            
Triton Winnica to osiedle na Białołęce w Warszawie. Łączna powierzchnia użytkowa wyniesie 38 tys. m2. I etap budowy rozpoczął się w IV kw. 2015 roku. Spółka otrzymała na realizację inwestycji kredyt z Getin Banku w wysokości 36 mln zł (WIBOR3M+3,25%). Opis na stronie grupy: (link).

W sumie w obecnym I budynku (spółka nazywa to I i II etap) jest 250 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 8,8 tys. m2 i 22 lokale użytkowe na parterze o łącznej powierzchni 2,2 tys. m2. Razem 11 tys. m2. Do tego 147 miejsc postojowych w garażu podziemnym (sprzedawane po 24 tys. zł).
Koszt gruntu (kupiony w 2008 roku): 22,8 mln zł (link). Zgodnie z informacjami ze spółki - pozostał jeszcze grunt na budowę drugiego budynku. Czyli można szacować wartość gruntu na ten etap =22,8/2 = 11,4 mln zł
Jednak w raporcie można znaleźć, że miasto zmieniło plan zagospodarowania i na części terenu przewidziało parking (PARKUJ I JEDŹ). Triton Winnica sp. z o.o. wystąpiła w 2015 roku do miasta Warszawa o wykup tej części nieruchomości za 9,4 mln zł. Szacuję zatem, że wartość gruntu przypadająca na budowę = (22,8 - 9,4)/2 = 6,7 mln zł. Może to jednak być więcej, gdyż wartość roszczenia może być wyższa od wartości księgowej tego gruntu.

Koszt wybudowania (umowa z Karmar z 10.06.2015 - link): 30,45 mln zł

Czyli koszt gruntu i budowy to 37,15 - 41,85 mln zł.

Wartość sprzedaży 8,8 tys. m2 mieszkań po cenie 5370 zł netto (5800 zł brutto) to 47,4 mln zł, 2,2 tys. m2 lokali użytkowych za 6000 zł netto (6500 zł brutto) to 13,2 mln zł, garaży (147 po 20 tys. zł netto) to 3,0 mln zł.
Łączny przychód to może wynieść 63,5 mln zł . Oczywiście pod warunkiem uzyskania takich cen. Myślę, że w związku ze słabym zainteresowaniem w tej lokalizacji na lokale użytkowe, ich ceny transakcyjne mogą być niższe.
Marża na sprzedaży brutto (bez kosztów sprzedaży) wynosi ok. 35%. Po uwzględnieniu rabatów i dodatkowych kosztów budowy zakładam, że będzie trochę niższa.
Na stronie rynekpierwotny.pl (link) jest podanych 75 wolnych mieszkań, co dawałoby 175 sprzedanych. Na stronie Tritona na planie zaznaczonych jest 141 mieszkań jako sprzedanych.  Wg nieoficjalnych informacji pozostało tylko ok. 50 mieszkań wolnych (informacja niepewna, a cześć może być tylko zarezerwowana).
A wydawanie mieszkań ma zacząć się w II kwartale tego roku. Jeżeli dużą część uda się przekazać w II kw. to będzie to dodatkowy przychód rzędu 20-25 mln zł z zyskiem ok. 5-8 mln zł (- koszty sprzedaży).
To oczywiście bardzo zgrubne założenia, które mają przede wszystkim pokazać, że dzięki Trition Winnica powinien nastąpić przełom w wynikach spółki od II kw. 2017.

Projekty deweloperskie

Poza kończącym się Triton Parkiem i zaawansowanym I etapem Triton Winnica grupa ma bank ziemi na realizację kolejnych projektów, które ze względów finansowych były wstrzymane. Niestety raport nie podaje precyzyjnie wartości księgowych poszczególnych gruntów. Trzeba posiłkować się ceną nabycia z przeszłości.
Łączna wartość księgowa projektów realizowanych i gruntów na 30.09.2016 to 104,2 mln zł.
Nawet jeżeli założymy, że jest to wartość zawyżona, to i tak znacznie przekraczająca aktualna kapitalizacja 18 mln zł.

Triton Park - opisany już projekt, który "ugotował" spółkę. Do sprzedania pozostało już niewiele (księgowa wartość poniżej 10 mln zł). Triton prowadzi tam obsługę najmu apartamentów (htpa.pl)

Triton Winnica - opisany powyżej projekt. Kluczowy do wyjścia z dna. Pozostał wolny jeszcze teren na realizację drugiego budynku.

Triton Country -


67 działek budowlanych o łącznej powierzchni 7 ha w miejscowości Stara Wieś w podwarszawskiej gm. Nadarzyn.
Inwestycja jest w trakcie realizacji - niedługo mają ruszyć pierwsze budowy. Oferty : (link). Tu jest mowa, że pierwsze oddania mają być już w III kw. 2017 roku.
W ramach reklamy Triton był sponsorem głównej nagrody programu "Dom Marzeń" w TVN - jednorodzinny dom na osiedlu Triton Country.

Triton Francuska - 
Teren na Saskiej Kępie - ul. Francuska 35 (wartość księgowa ok. 5 mln zł), na której ma być zbudowany kilkunastomieszkaniowy apartamentowiec. Problemem jest uzyskanie zgody konserwatora zabytków. Saska Kępa objęta jest nadzorem konserwatora. Spółka wygrała już kilka procesów (w tym w NSA), ale urząd i ministerstwo kultury w dalszym ciągu przeciągają sprawę (link). Realizacja tej budowy uzależniona jest pomyślnego zakończenia sporu sądowego, który nie wiadomo kiedy nastąpi.

Triton Kampinos - 
9,3 ha gruntu w podwarszawskiej miejscowości Łomna Las (ok. 20 km od centrum Warszawy przy Puszczy Kampinoskiej) o wartości księgowej ok. 20 mln zł (215 zł /m2), na którym ma być zrealizowane osiedle 300 mieszkań. Zapewne po odkupieniu od Andrzeja Szmagalskiego 16,7 ha sąsiadującego terenu.

Triton Uniejów -
W Uniejowie niedaleko Łodzi Triton Development zamierza zbudować Hotel SPA oraz uzdrowisko wykorzystujące lecznicze właściwości wód termalnych, których odwiert znajduje się bezpośrednio przy działce. Projekt zakłada budowę kompleksu o powierzchni 3,2 tys. m2 oraz pensjonatów o łącznej powierzchni 9,1 tys. m2.

Pozostałe informacje
Zadłużenie (30.09.2016):
- kredyt w GETIN Banku - łącznie 16,1 mln zł. Wpływy ze sprzedaży mieszkań w Triton Winnica pozwolą spłacić kredyt.
- pożyczka od Andrzeja Szmagalskiego: 1,67 mln zł
Zobowiązania  handlowe i pozostałe: 10,3 mln zł.
Kapitał własny: 85 mln zł.

Głównymi właścicielami spółki są Andrzej i Magdalena Szmagalska. Grupa kupowała od Andrzeja Szmagalskiego grunty, więc trzeba pamiętać o istniejącym wpływie na działalność Tritona głównych akcjonariuszy. Na dzień 30.09.2016 zobowiązania grupy wobec Andrzeja Szmagalskiego wynosiły 9,3 mln zł, a należności 4,0 mln zł.
W kwietniu 2016 roku w akcjonariacie pojawił się Adam Buchajski (inwestor w kilku spółkach giełdowych - obecnie poprzez Value FIZ), który odkupił akcje od AgioFunds TFI (udział 7,05%)
Na WZA w czerwcu 2016 roku był projekt uchwały o skupie 500 000 akcji w cenie od 1 zł do 3,50 zł, która ostatecznie nie została przyjęta.
Trzeba pamiętać, że deweloperskie doświadczenie Tritona to tylko Triton Park i Triton Winnica. Obecnie jest dobry klimat dla deweloperów, ale też istnieją ryzyka np. zakończenie programu MdM.
No i niska płynność akcji ma też zawsze przełożenie na niższą wycenę spółki na giełdzie.

Podsumowanie
Czas na zmianę w Tritonie jeśli chodzi  o wyniki finansowe. Triton Winnica daje realną szansę na zyski już od II kw. 2017 roku. Grupa posiada jeszcze inne grunty, a ich łączna wartość z realizowanymi projektami przekracza 100 mln zł. Kapitalizacja 18 mln zł przy kapitałach własnych 85 mln zł daje niskie C/WK=0,2.


Przedstawione informacje są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 roku, Nr 206, poz. 1715). Czytelnik musi być świadomy, że wyłącznie on ponosi odpowiedzialność z tytułu podejmowanych decyzji inwestycyjnych.  Są to moje subiektywne szacunki bazujące na czynnikach, które mogą się nie spełnić.

17 komentarzy :

  1. Triton zachował się ostatnio jak chwilę wcześniej KBDOM. Nagły wyskok z marazmu i równie szybki powrót do bazy. KBD też ma niski C/WK=0.3 i co zrobili? Właśnie obniżają nominał żeby pokryć straty. Kto wie czy na TRI nie będzie tak samo i jak zawsze drobni będą w plecy.

    OdpowiedzUsuń
  2. w ostatnich dniach jest wzmozona aktywnosc na tej spolce, moze w koncu wybije ;)

    OdpowiedzUsuń
  3. Spółka za co się nie weźmie to słabo jej idzie, nie sądzę by w deweloperce miała byc orłem. Natomiast podbicie przy lepszych wynikach i planach świetlanej przyszłości jak najbardziej możliwe.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. We will see. Jestem bardziej optymistyczny.

      Usuń
  4. Witam. Dzięki za bardzo wnikliwą analizę, od tygodnia obserwuję tą spółkę. Gdy w poniedziałek chciałem kupić to cena odjechała ostro. Przy okazji Wielkie Gratulacje za blog, który został doceniony i na parkiet.com wyróżniony w 8 najlepszych blogach. Tak trzymaj i życzę by znalazł się na 1 miejscu w podsumowaniu roku

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dzięki. A ja przeczytałem w Parkiecie, że kolejność jest przypadkowa, więc może już jest pierwszy :)

      Usuń
  5. Czy możesz rzucić okiem na E-Muzykę ? Przyszedł właśnie raport za IV kw. Wzrastają obroty i lepszy jest też zysk netto niż rok temu. Ale największym moim zdaniem atutam tej firmy jest potencjał rynku, brak konkurencji jeśli chodzi o prawa do polskich utworów oraz stabilny dochód od lat - firma zarabia co miesiąc 100-110 tys zł.

    OdpowiedzUsuń
  6. Jak to jest, pan X jest większościowym udziałowcem a spółka kupuje coś od pana X. Czy to jest sposób na wyciąganie pieniędzy ze spółki? Jeżeli będą duże zyski to żeby się nie dzielić z akcjonariuszami dywidendą może pan X kupić usługi od siebie?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tak, jest to ryzyko w takich spółkach. Wskazałem je w analizie.

      Usuń
    2. Aby walczyć z takimi patologiami trzeba być aktywnym akcjonariuszem. Wizyta na WZA konieczna, pytania konieczne a w grupie siła i można powalczyć o wprowadzenie zewnętrznego audytora. Jeżeli ma się twarde dowodu to do sądu.

      Natomiast co do dojenia spółek przez głównego akcjonariusza, to ta patologia jest wszędzie, od spółek skarbu państwa, przez spółki córki zagranicznych podmiotów po małe firmy prywatne.

      Zobaczymy co triton pokaże, faktem jest, że zamknęli jeden projekt a zrobienie drugiego poszło im dużo dużo sprawniej. Sądząc po obecnej sprzedaży, ten zarobi na siebie.

      Usuń
  7. bardzo dobra analiza zapomnianej i niedocenionej spolki ,ale nastapilo male przejezyczenie -Triton Kampinos to najwiekszy projekt spolki na ktorym ma powstac nie 300 mieszkan tylko 3000 apartamentowcow , na koniec chcialem pogratulowac panu za wyszukanie prawdziwej perelki , ktora mozna jeszcze kupic za 5 procent wartosci godziwej

    OdpowiedzUsuń
  8. W analizie Trito Campinos wkradł się błąd nie 300 mieszkań tylko 3000 mieszkań

    OdpowiedzUsuń
  9. Super analiza panie OBS !
    Oby takich więcej.

    Smiesznie mała wycena raptem 20 mln zł. To jest Perełka.

    Dziś widać po kursie, że inwestorzy zauważyli wielki potencjał wzrostu.

    Ciekawe na ile zajdziemy.
    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  10. Że też nikt nie zauważył innej perełki równie mocno niedocenionej tj. SOHO Development. Kurs 1,4x a księgowo 3,00. Jak dobrze widzę to właśnie na walne są uchwały że będzie skup do ceny 3,04.
    OBS mógłbyś zerknąć i na tą spółkę czy tam wszystko w papierach okej? I czy dobrze zrozumiałem uchwały. Dzięki.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dzięki za info. Jestem na feriach, więc w niewielkim zakresie zajmuję się giełdą.

      Usuń
  11. Lokomotywa ruszyla !!!!!!

    Idziemy na 10zl !!!!!

    Ciuch ciuch !!!!

    OdpowiedzUsuń