środa, 29 marca 2017

Griffin Premium - domknięty, ale ...

Oferta została domknięta, choć jak widać po ostatecznej cenie znacznie poniżej pierwotnych założeń. Zamiast 6,50 zł za akcje jest 5,70 zł czyli o 12% niżej. (link)
Spółka ogłosiła sukces, choć to Oaktree jest największym wygranym.


Oaktree sprzedaje 67 mln akcji za 380 mln zł.
Spółka wyemituje 22 mln akcji za 126,5 mln zł.

Otrzymane pieniądze przeznaczone zostaną na zakup biurowca West Link we Wrocławiu (już wynajęty przez Nokię) oraz udziały w innych inwestycjach Echo Investment. Na West Link przeznaczy 18 mln EUR pozyskanych środków i dodatkowo 18 mln EUR długu.
Griffin jest powiązany z ECHO i patrząc na cele emisji to ECHO na pewno skorzysta na sukcesie emisji otrzymując środki na nieruchomości.

Portfel Griffin Premium to biurowce i galerie handlowe:
Handlowe:
- Renoma we Wrocławiu - GLA 40 600 m2 (w tym 30 500 handlowa)
- Supersam w Katowicach - 24 200 m2
- Hala Koszyki w Warszawie - 22 200 m2
Biurowce:
- Green Horizon w Łodzi - 33 500 m2
- Lubicz w Krakowie - 23 900 m2
- Nordic Park w Warszawie - 9 000 m2
- Batory w Warszawie - 6 600 m2
- Philips w Warszawie - 6 200 m2
- Bliski Centrum w Warszawie - 4 900 m2

Łączna powierzchnia handlowa to 77 tys. m2, a biurowa 94 tys. m2.
Spółka szacuje roczne przychody z najmu na ok. 34 mln EUR (link).

Kiedy najlepiej wyjść z inwestycji w nieruchomości komercyjne? 
Przed podwyżkami stóp procentowych.

I tu należy sobie postawić pytanie, czy stopy procentowe wzrosną (chodzi o EUR). Jesteśmy obecnie na etapie bardzo niskich stóp procentowych, rosnącej inflacji i ryzyko podwyżek jest coraz większe.
A jest to istotne z punktu widzenia wyceny nieruchomości. 
Nieruchomości wycenia się poprzez dyskontowanie przyszłych przychodów z najmu. A więc oprócz wysokości ceny najmu istotne jest jaką stopą procentową się dyskontuje. 
W przypadku podwyżki stóp procentowych wyceny nieruchomości spadną i trzeba zaksięgować stratę na wycenie.

Griffin Premium ma być REIT-em, czyli co roku ma przeznaczać większość zysku na dywidendę. Spółka prognozuje, że za 2017 rok dywidenda wyniesie 6,5%.
Popatrzmy na wyniki spółki i prognozę.

Jeżeli popatrzymy na wyniki to w 2015 i 2016 roku zaksięgowano istotne zyski z wyceny nieruchomości. Bez tego spółka w 2016 roku wykazałaby stratę.

Jak patrzymy na 2017 rok to widać, ze założono bardzo duże wzrosty przychodów z najmu (+35%) oraz opłat i marketingu (+25%) i nieadekwatnie niski wzrost kosztów operacyjnych (+9%) oraz spadek kosztów administracyjnych i kosztów finansowych. Dodatkowo z wyceny nieruchomości planowane jest aż 31 mln EUR.
Przy tak napiętej prognozie spółka deklarowała dywidendę 6,5%.

To jakie będą zyski i dywidenda gdy zabraknie zysków z wyceny nieruchomości?!

A przecież zyski z wyceny księguje się głównie po oddaniu do użytkowania nieruchomości i ewentualnie, gdy wzrośnie wycena w wyniku zwiększonego najmu.
Do tego jest ryzyko strat na wycenie, gdy wzrosną stopy procentowe.

Zastanawiam się też, jak spółka chce obsłużyć spłatę kredytów.

W 2017 roku do spłaty jest 45 mln EUR kredytów. Co roku przez najbliższe 5 lat jest średnio ok. 40 mln EUR Bez refinansowania tego się nie da obsłużyć.

Prywatnie mieszkając we Wrocławiu wiem, że galeria Renoma nie jest licznie odwiedzana. A od jednego z wynajmujących wiem, że ruch (tam gdzie on jest) jest słaby. Biorąc pod uwagę to, że pod nosem otwiera się nowa duża galeria Wroclavia presja na czynsz w Renomie będzie rosła.

Podsumowując
Moim zdaniem najlepszy interes na Griffin Premium zrobił sprzedający fundusz Oaktree.
Pewnie fundusze po debiucie będą utrzymywać kurs powyżej ceny emisyjnej, ale w dłuższym okresie może być gorzej.

11 komentarzy :

  1. Ładnie PCC rokita wypłaci dywidendę dość sporą 7,56 zł na akcje.

    http://www.stockwatch.pl/przeglad-prasy/?u=http%3a%2f%2fwww.bankier.pl%2fwiadomosc%2fZarzad-PCC-Rokita-rekomenduje-wyplate-7-56-zl-dywidendy-na-akcje-7507740.html

    OdpowiedzUsuń
  2. Jeśli weźmie się pod uwagę, że zwykłe mieszkanie można wynająć na 5% a dobrze kupioną kawalerkę nawet na 6-6,5% (patrzę na ceny w Trójmieście) to te 6,5 % nie zwala z nóg. Dodając Twoją analizę wychodzi, że nawet tego nie zrobia. Kupując Biedronkę lub Żabkę można otrzymac nawet 8-9% - oczywiście brutto. Widziałem też nieruchomośc komercyjną na 12 % ale to już była okazja ...

    OdpowiedzUsuń
  3. Ja mam nieruchomość w Krakowie na 10% netto, i chcę ją sprzedać, a okazuje się, że wcale nie jest to łatwe :-)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To podeślij jakieś info albo link do ogłoszenia/opisu nieruchomości i najemcy: arekrozm @ gmail.com

      Usuń
  4. w tym wszystkim jednego nie rozumiem - i tak wiekszosc akcji obejmuja fundusze wiec niemozliwe, zeby ich rzesze analitykow nie widzialy tego samego. Wiec gdzie tu jest drugie dno?
    Odnosnie kredytow to zapewne beda refinansowac je w grupie i tak Griffin bedzie dodatkowo zarabial na odsetkach a nie tylko dywidendzie.
    Czy przypadkiem taki wzrost przychodow z najmu nie wynika z faktu, ze sprzedajacy gwarantuje pelne pokrycie najmem obiektow (przez 5 lat)? A do tej pory niewykorzystana pow. nie przynosila zadnego przychodu.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pewnie Ci sami analitycy co kupili Briju od Piotrowskich za 28zł

      Usuń
  5. analiza wsteczna, ZAWSZE skuteczna...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Co masz na myśli?
      Czy chodzi Ci o debiut na GPW? To jest przed nami.

      Usuń
  6. Brawa dla funduszy, będzie co odpisywać za 2-3 lata. 6.5% dywidendy, może i wypłacą za 2017 rok, ale potem już tak kolorowo nie będzie. Wychodzący zrobił dobry biznes.

    OdpowiedzUsuń
  7. A pamiętacie fundusz BPH Sektora Nieruchomości, który miał być wspaniałym sposobem na zarobek dzięki rozwojowi centrów handlowych, biurowców i hal magazynowych. Od założenia w 2005 do jego likwidacji STRATA prawie 100%.
    Nawet fachowcy tracą, szczególnie cudze pieniądze!Romek

    OdpowiedzUsuń
  8. świetna analiza , niby to jest jasne ale często można zapomnieć patrząc na zysk netto. Oaktree najprawdopodobniej cashuje w najlepszym możliwym momencie. Fundusz by the way jest jednym z najskuteczniejszych spośród inwestujących w wartość. Zalożył go Howard Marks , obecnie legenda. Polecam jego książkę The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor.
    szejker

    OdpowiedzUsuń